Peut-on acheter un appartement, une villa ou un terrain en Tunisie lorsqu’on est étranger ? Quelles autorisations faut-il obtenir ? Peut-on acheter pour y vivre, investir ou louer ? Quelles sont les conditions et les précautions à prendre avant de signer ?

La réponse est oui, un étranger peut acheter de l’immobilier en Tunisie, mais l’achat est encadré par plusieurs règles.

La nationalité de l’acquéreur, son statut de résident ou de non-résident, la nature du bien, sa localisation, sa destination et l’origine des fonds sont autant d’éléments qui déterminent la procédure applicable.

Il est donc important de ne pas considérer l’achat immobilier par un étranger comme une simple transaction entre un vendeur et un acheteur.

Oui.

La réglementation tunisienne permet notamment à un investisseur étranger d’acquérir des biens immobiliers non agricoles, sous réserve du respect des règles applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement du territoire et des éventuelles autorisations administratives.

Les acquisitions les plus courantes concernent :

• les appartements ;

• les villas et maisons ;

• certains locaux à usage professionnel ou commercial ;

• certains terrains non agricoles ;

• certains biens situés dans des zones touristiques ou industrielles, lorsque les conditions particulières applicables sont réunies.

Mais cette possibilité ne signifie pas que tous les biens peuvent être achetés librement par un étranger.

La première précaution consiste donc à déterminer exactement la nature juridique du bien.

La procédure n'est pas nécessairement la même selon la situation de l'acquéreur.

L'étranger résident en Tunisie

Un étranger disposant d'une carte de séjour valide peut bénéficier de certaines dispenses prévues par la réglementation.

Le portail national des services administratifs précise notamment que, pour les ventes à des parties étrangères, l'autorisation de la Banque Centrale n'est pas exigée pour les acquéreurs résidents lorsqu'ils présentent une carte de séjour valide à la date du contrat, sous réserve des autres conditions applicables.

L'étranger non-résident

Il s'agit notamment d'une personne vivant en France, en Italie, en Belgique, en Allemagne ou dans un autre pays et souhaitant acheter une maison ou un appartement en Tunisie.

Pour l'acquéreur étranger non-résident, la réglementation des changes impose des formalités particulières.

Le portail national indique, en principe, la nécessité de fournir l'autorisation de la Banque Centrale pour l'acheteur non-résident, avec les documents bancaires prévus par la réglementation, sauf lorsqu'une dispense est applicable.

Il faut donc toujours déterminer le statut de l'acquéreur avant de commencer la procédure.

C'est l'un des points essentiels d'une acquisition immobilière par un étranger.

Le principe est l'obtention préalable d'une autorisation du Gouverneur.

Le portail national des services administratifs précise que, pour une vente à une partie étrangère, l'autorisation du Gouverneur doit en principe être fournie préalablement et que ses références doivent être mentionnées dans le contrat.

Des exceptions et dispenses existent cependant lorsque les conditions prévues par la législation sont réunies.

Cette distinction est importante.

Il ne faut donc pas affirmer systématiquement :

« Tous les étrangers doivent obligatoirement obtenir une autorisation du Gouverneur. »

La formulation correcte est :

L'autorisation du Gouverneur est le principe pour les ventes à des parties étrangères, sauf lorsqu'une dispense prévue par la réglementation est applicable.

Pour un acquéreur étranger non-résident, la réglementation des changes constitue un deuxième élément essentiel.

Le financement de l'acquisition doit respecter les règles tunisiennes relatives aux opérations en devises.

Le portail national précise que l'autorisation de la Banque Centrale est, en principe, requise pour l'acheteur non-résident, sauf dans les situations bénéficiant d'une dispense prévue par la réglementation.

Cette question ne doit jamais être traitée comme une simple formalité bancaire.

Elle concerne également la traçabilité de l'investissement.

L'acquéreur doit conserver les justificatifs permettant de démontrer l'origine et le transfert des fonds.

Ces documents pourront être importants plus tard, notamment en cas de revente et de demande de transfert du produit de la vente à l'étranger.

Appartement ou villa

C'est le cas le plus courant.

Un étranger peut acquérir un appartement, une maison ou une villa, sous réserve que le bien soit juridiquement cessible et que les autorisations nécessaires à la transaction soient obtenues.

Avant toute signature, il convient notamment de vérifier :

• l'identité du propriétaire ;

• le titre ou document de propriété ;

• la situation foncière ;

• les éventuelles hypothèques ou oppositions ;

• la conformité du bien ;

• sa destination ;

• les éventuelles restrictions affectant le bien.

Terrain constructible

L'acquisition d'un terrain non agricole peut être possible, mais sa constructibilité doit être vérifiée.

Un terrain présenté comme « constructible » par un vendeur ou un intermédiaire ne doit pas être considéré comme tel sans vérification des documents d'urbanisme.

Il faut notamment examiner :

• le plan d'aménagement ;

• la vocation du terrain ;

• les règles d'urbanisme ;

• les servitudes éventuelles ;

• les accès ;

• les restrictions particulières ;

• la situation foncière.

Terrain agricole

Le terrain agricole constitue un cas à part.

Il ne faut surtout pas présenter à un acquéreur étranger un terrain agricole comme s'il s'agissait d'un terrain constructible ordinaire.

La réglementation applicable aux terres agricoles est spécifique et beaucoup plus restrictive.

Avant toute commercialisation auprès d'un étranger, la nature agricole ou non agricole du terrain doit donc être vérifiée.

La réglementation prévoit également des dispositions particulières concernant certains investissements réalisés par des non-résidents dans les zones touristiques et industrielles.

La loi sur l'investissement permet à l'investisseur d'acquérir, louer ou exploiter des biens immeubles non agricoles pour réaliser ou poursuivre une opération d'investissement direct, sous réserve du respect des règles d'urbanisme et d'aménagement.

Ces dispositions peuvent être particulièrement importantes pour les projets professionnels ou économiques.

Elles ne doivent cependant pas être interprétées comme une autorisation générale permettant à tout étranger d'acheter librement n'importe quel terrain situé dans une zone touristique ou industrielle.

La destination du projet et les conditions réglementaires doivent être examinées au cas par cas.

Pour un acquéreur étranger non-résident, le financement est un élément central du dossier.

Le prix doit être payé conformément à la réglementation tunisienne des changes et les mouvements de fonds doivent être correctement documentés.

Il est fortement recommandé de conserver :

• les justificatifs du transfert des fonds ;

• les documents bancaires ;

• les attestations de change ou documents équivalents ;

• les justificatifs de paiement du prix ;

• les documents relatifs à l'enregistrement de l'acquisition.

Pourquoi conserver tous ces documents ?

Parce que l'acquéreur ne doit pas seulement pouvoir démontrer qu'il est devenu propriétaire.

Il doit également pouvoir démontrer comment l'investissement a été financé.

Cette traçabilité peut devenir particulièrement importante lors de la revente du bien.

Lorsque l'acquisition est réalisée conformément à la réglementation, l'acquéreur étranger devient propriétaire du bien dans les conditions prévues par le droit tunisien.

La loi tunisienne sur l'investissement reconnaît notamment à l'investisseur la liberté d'acquérir, louer ou exploiter les biens immeubles non agricoles nécessaires à la réalisation ou à la poursuite d'un investissement, sous réserve des règles applicables.

L'acquéreur peut donc, selon la nature du bien et les règles qui lui sont applicables :

• occuper son logement ;

• utiliser sa résidence secondaire ;

• louer son bien ;

• le conserver comme investissement ;

• le revendre ;

• transmettre son patrimoine dans les conditions prévues par le droit applicable.

Attention : être propriétaire ne signifie pas que toutes les utilisations du bien sont automatiquement autorisées.

Par exemple, la location saisonnière ou l'exploitation touristique peuvent entraîner des obligations supplémentaires.

Le propriétaire étranger doit respecter la législation tunisienne.

Il doit notamment respecter :

• les règles fiscales ;

• les règles d'urbanisme ;

• la destination du bien ;

• les règles de copropriété ;

• les obligations liées à la location ;

• les règles applicables aux activités touristiques lorsqu'il exploite le bien à titre professionnel ;

• la réglementation des changes ;

• les éventuelles obligations déclaratives.

La propriété immobilière ne constitue donc pas une exception au droit tunisien.

Un propriétaire étranger qui loue son appartement ou sa villa doit également tenir compte des règles fiscales applicables aux revenus provenant de Tunisie.

Le vendeur doit être en mesure de prouver qu'il peut légalement vendre le bien.

Avant toute transaction, il convient notamment de vérifier :

• son identité ;

• son droit de propriété ;

• le titre foncier ou document établissant la propriété ;

• l'existence éventuelle d'une hypothèque ;

• les oppositions ;

• les droits de tiers ;

• les éventuelles successions non réglées ;

• les restrictions administratives ;

• les autorisations nécessaires à la vente.

Le portail national prévoit d'ailleurs des procédures spécifiques pour l'enregistrement des opérations immobilières et pour les biens soumis à des autorisations administratives préalables.

C'est une précaution particulièrement importante en Tunisie.

Un bien peut être occupé et vendu depuis plusieurs années sans que sa situation foncière soit aussi simple qu'elle paraît.

Pour un acquéreur étranger, il est préférable de privilégier un bien dont la situation juridique est clairement établie.

Une agence immobilière sérieuse doit donc éviter de présenter comme « sécurisé » un bien dont :

• la propriété est contestée ;

• la succession n'est pas réglée ;

• les héritiers ne sont pas tous identifiés ;

• le titre foncier présente une difficulté ;

• une autorisation administrative manque ;

• une hypothèque ou opposition n'a pas été clarifiée.

Le prix attractif d'un bien ne doit jamais faire oublier sa sécurité juridique.

L'acquéreur étranger doit prévoir, en plus du prix d'achat, les frais et droits liés à la transaction.

Le montant dépend notamment :

• de la nature du bien ;

• du prix ;

• du vendeur ;

• de la qualité de l'acquéreur ;

• de l'existence éventuelle d'un promoteur immobilier ;

• de la nature juridique de l'opération.

Il est donc préférable de déterminer les frais avant la signature de la promesse ou de l'acte définitif, plutôt que d'annoncer un pourcentage unique applicable à toutes les ventes.

Oui, la propriété d'un bien peut permettre à l'acquéreur de le louer, mais il faut distinguer les différents types de location.

Location classique

Il s'agit d'une location destinée à l'habitation sur une durée relativement longue.

Elle implique notamment des obligations contractuelles et fiscales.

Location saisonnière ou de courte durée

Le propriétaire qui souhaite exploiter une villa ou un appartement en location touristique doit vérifier les règles applicables à cette activité.

Il ne faut donc pas confondre :

« Je suis propriétaire »

avec :

« Je peux exercer librement une activité touristique dans mon logement. »

Ces deux questions sont juridiquement différentes.

Pour un acquéreur étranger qui envisage un investissement locatif à Hammamet, Nabeul, La Marsa, Gammarth ou dans une autre zone touristique, cette vérification doit être effectuée avant l'achat.

La revente est un aspect que l'acquéreur étranger doit prévoir dès son achat.

Lorsqu'il revend son bien, il devra notamment respecter :

• les formalités administratives ;

• les obligations fiscales ;

• les règles d'enregistrement ;

• les règles de change ;

• les justificatifs nécessaires au transfert éventuel des fonds à l'étranger.

Il est donc particulièrement important de conserver depuis le premier jour :

le contrat d'achat + les justificatifs bancaires + les justificatifs de transfert des devises + les documents fiscaux + les documents fonciers.

Une bonne conservation documentaire facilite considérablement les opérations futures.

Avant qu'un étranger ne s'engage, il est recommandé de vérifier au minimum :

Concernant l'acquéreur

• Nationalité ;

• résidence en Tunisie ou à l'étranger ;

• carte de séjour lorsqu'il est résident ;

• origine des fonds ;

• mode de financement.

Concernant le bien

• nature du bien ;

• caractère agricole ou non agricole ;

• titre foncier ou justificatif de propriété ;

• identité du propriétaire ;

• situation hypothécaire ;

• oppositions éventuelles ;

• destination urbanistique ;

• constructibilité lorsqu'il s'agit d'un terrain ;

• restrictions éventuelles.

Concernant la transaction

• autorisation du Gouverneur lorsqu'elle est requise ;

• autorisation de la Banque Centrale lorsqu'elle est requise ;

• documents bancaires ;

• droits et taxes ;

• enregistrement de la transaction ;

• formalités auprès de la Conservation de la propriété foncière ;

• conservation des justificatifs.

❌ Acheter avant d'avoir vérifié la situation juridique du bien

Un bien agréable, bien placé et vendu à bon prix peut néanmoins présenter un problème juridique.

❌ Verser une somme importante sans conditions clairement établies

Les conditions de la promesse et les conséquences en cas de non-obtention d'une autorisation doivent être clairement définies.

❌ Confondre résidence et nationalité

Un étranger résident et un étranger non-résident peuvent être soumis à des formalités différentes.

❌ Acheter un terrain sans vérifier sa vocation

« Terrain » ne signifie pas automatiquement « terrain constructible ».

❌ Négliger la réglementation des changes

Le transfert international des fonds doit être traité avec sérieux dès l'acquisition.

❌ Penser que la propriété autorise automatiquement la location touristique

La propriété et l'exploitation d'une activité touristique sont deux questions différentes.

❌ Ne pas conserver les justificatifs bancaires

Ils peuvent être essentiels lors d'une future revente ou pour justifier les mouvements de capitaux.

Pour un acquéreur étranger, le rôle d'une agence immobilière ne devrait pas se limiter à montrer des appartements et des villas.

Une transaction internationale nécessite une approche plus rigoureuse.

Chez Limorys, l'objectif est de permettre à l'acquéreur de connaître, avant de s'engager :

• la situation du bien ;

• les conditions d'acquisition ;

• les autorisations nécessaires ;

• les principaux frais ;

• les obligations du propriétaire ;

• les éventuelles contraintes liées à la location ;

• les précautions à prendre concernant le financement et les devises.

L'agence immobilière ne remplace évidemment ni le notaire, ni l'avocat, ni les administrations compétentes.

Son rôle est d'identifier les points importants, de réunir les informations disponibles et d'orienter l'acquéreur vers les professionnels compétents lorsque la situation l'exige.

Oui, un étranger peut acheter un bien immobilier en Tunisie.

Mais l'achat doit être préparé avec davantage de précautions qu'une simple transaction immobilière.

La question n'est pas seulement :

« Est-ce qu'un étranger peut acheter en Tunisie ? »

La véritable question est :

« Quel étranger, quel bien, dans quelle zone, pour quelle utilisation, avec quel financement et sous quelles autorisations ? »

La réponse dépend notamment du statut de résident ou de non-résident, de la nature du bien, de sa situation foncière et urbanistique et de la réglementation des changes.

Pour un projet sérieux, il est donc préférable de vérifier la situation juridique du bien et les conditions applicables à l'acquéreur avant toute signature ou versement important.

Limorys Immobilier accompagne les propriétaires et les acquéreurs dans leurs projets immobiliers en Tunisie, avec une attention particulière portée à la transparence, à la conformité et à la sécurité de la transaction.

Informations générales : la réglementation tunisienne peut évoluer et certaines situations nécessitent l'intervention d'un notaire, d'un avocat, de l'administration compétente ou d'un établissement bancaire. Cet article ne constitue pas un avis juridique personnalisé.